Olcsóbb albérlet- és mérséklődő lakásárak várhatók Terézvárosban az Airbnb-tiltás miatt, egy központi szabályozás viszont atombombaként hathat a lakások bérleti és eladási piacán egy ingatlanpiaci szakértő szerint. Egy turisztikai szakember azt mondja, elhibázott lenne az egységes, országos tiltás, differenciált szabályozás kell.
A minden eddiginél szigorúbb Airbnb-szabályozás, amelyről Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter beszélt, önmagában nem jelent sokat, mert eddig nem volt semmilyen központi rendelet, tehát ha például csak tíz nappal korlátozzák a rövid távú lakáskiadást éves szinten, az is minden eddiginél szigorúbb. Ugyanakkor Szentkirályi Alexandra ezzel kapcsolatos korábbi nyilatkozata és a kormányzati szándék többet sejtet – mondta a Szabad Európának Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A kormányzati nyilatkozatok arra utalnak, hogy nemzetközi viszonylatban is szigorú szabályok bevezetésére készülnek, ami nem egyszerű helyzet, mert központi szabályozással nehéz elválasztani egymástól egy balatoni „zimmer freit” egy V., VI., VII. kerületi Airbnb-től – magyarázta a szakember.
Az egyik legszigorúbb Airbnb-szabályozás Amszterdamban van, ott évente maximum harminc napra lehet rövid távra kiadni egy lakást. Bécsben és Berlinben 120-180 napot határoztak meg, Barcelonában pedig azt vezették be, hogy minimum harminc napra lehet kiadni a lakást egy bérlőnek. Ezzel két legyet ütöttek egy csapásra, mert korlátozták a rövid távú bérlést és helyzetbe hozták a közép- és hosszú távra bérlőket – ismertette a szabályozás nemzetközi példáit.
Terézvárosban a lakott lakások aránya hatvan százalék körül van, a többi iroda, Airbnb vagy egyéb, akár üresen áll. A lakott lakásoknak mintegy hatvan százalékában laknak tulajdonosok, ami azt jelenti, hogy a VI. kerületi lakásoknak csak a negyven százalékában lakik a tulajdonos; ez egyébként hasonló máshol is a belvárosban. A lakhatási helyzet akkor javulna, ha az airbnb-s lakások nagy része lakott lakásként kerülne vissza a piacra, eladással vagy bérbeadással – mondta Balogh László.
Ehhez kapcsolódóan: Kecskére káposztát: a VII. kerületi önkormányzat a bulinegyed nagyvállalkozóira bízta, ki lehet nyitva éjfél után
Terézváros 29 ezer lakásából 2700 az Airbnb, a hosszú távra kiadott lakások száma az ingatlan.com adatbázisa alapján mintegy kilencszáz, nagyjából egy a háromhoz az arány a rövid távú kiadás javára. Ha ezeknek csak a fele átmenne egyszerre a bérlakáspiacra 2026 januárjában, duplázódna a kínálat, ami jelentősen csökkentheti a bérleti díjakat. Ugyanakkor nem biztos, hogy egyszerre mennek át, és az sem, hogy milyen arányban – hívta fel a figyelmet a szakember.
Szerinte az árcsökkenés mértékét nagyon nehéz megjósolni, de az biztos, hogy a kiadó lakások piaca gyorsabban reagál a változásokra, mint az eladóké. Utóbbiak jobban tartják az árukat, sokszor nem sürgős az eladás, míg a bérbeadóknak nagy kiesés, ha hónapokig üresen áll a lakás, és még a rezsit is fizetniük kell.
A Covid idején harminc százalékkal csökkentek a bérleti díjak Budapesten, amikor néhány hét alatt ötven százalékkal, 14 ezerről 21 ezerre nőtt a kiadó lakások száma a turisták kiesése miatt a piacra kerülő Airbnb-lakásoknak köszönhetően – emlékeztetett.
Amennyiben ez most is igaz lesz, akkor szerinte egy átlagos terézvárosi lakbér 280 ezerről kétszázezerre csökkenne, aminek átgyűrűző hatása lesz más kerületek áraira. Ebbe még nincs beleszámítva a várható kormányzati szabályozás, csak a terézvárosi, amely megáll a kerület határán, de a piaci hatások nem – tette hozzá. „Erre jöhet rá a kormányzati szabályozás, ami kvázi atombombaként hathat a kiadó és az eladó lakások piacára, mert az mind a 15 ezer Airbnb-tulajdonost lépéskényszerbe hozhatja” – fogalmazott.
Egy szigorú szabályozás, ami felér akár tiltással is, a szakértő szerint biztosan nem lesz jó az Airbnb-tulajdonosoknak, akik eddig kényelmes helyzetben voltak, mert sokkal többet kerestek, mintha hosszú távra adták volna ki a lakásaikat. Azoknak különösen nem lesz jó, akik komoly hitelt vettek fel azért, hogy lakásokat vegyenek ilyen célra. Kiesik ezzel a bevételtermelő képesség, ami akár több ezer embert is érinthet Budapesten a 15 ezer Airbnb-tulajdonosból – tette hozzá.
Aki bérlőként keres lakást, annak jó lesz, mert valószínűleg csökkenni fognak a díjak, de már egy stagnáló ár is jó helyzet. A lakáseladóknak nem lesz jó, de azt nehéz megmondani, hogy mennyire nem. Az egész piac már most nagyon bizonytalan, mert nem tudni, hogy pontosan milyen lesz a szabályozás – számolt be a tapasztalatairól.
A lakásvásárlóknak annál jobb lesz, minél több volt airbnb-s lakás jelenik meg az eladási piacon. A kínálat bővülése itt is az árak csökkenését okozhatja, azonban elég speciális lakásokról van szó, sokszor nagy lakásokat daraboltak kisebb apartmanokra, amelyek eladása nem olyan könnyű, mint a hagyományos lakásoké – mondta Balogh László.
Terézvárosban már a szavazás ötletének felvetésére csökkent a prémiumingatlanok átlagára, a szeptemberi adat szerint 1,45 millióról 1,43 millióra négyzetméterenként, pedig ekkor még nem volt ismert a voksolás végeredménye. Közben a szomszédos kerületekben felfelé mentek az árak. Ez az egy-másfél százalékos csökkenés nem nagy, de szerinte jelzésértékű.
Ehhez kapcsolódóan: Soproni Tamás: „Külföldön én is Airbnb-ben szállok meg”
Turisztikai szakértő: Elhibázott lenne az egységes országos tiltás
A készülő kormányzati szabályozásnak különbséget kellene tennie térség, település szerint, illetve a belterületi és az üdülőövezeti ingatlanok között, utóbbi esetében nem tartana szerencsésnek korlátozást. Miért ne lehetne korlátlan számban kiadni rövid távra egy nyaralót, ez nem befolyásolja a nagyvárosi lakhatási gondokat – mondta a Szabad Európának Kassay Tamás, a spabook.net turisztikai szakportál főszerkesztője. Szerinte szükségtelen az általános országos tiltás, észszerű szabályozásra viszont szükség lehet.
Hallott olyan pletykát, amely szerint elképzelhető, hogy központilag évi 180-ban maximálnák a rövid távra kiadható napok számát. Ezt nem tartja jó ötletnek, szerinte nincs értelme, mert még így is több bevételt termel egy Airbnb-lakás, mint egy hosszú távra kiadott, ezért ez a szabályozás nem javítana a lakhatási helyzeten, szerinte ezeknek a lakásoknak a túlnyomó többsége a rövid távú piacon maradna.
Jó megoldásnak azt tartaná, amit New Yorkban vezettek be 2023 szeptemberében: csak úgy lehet kiadni magánszálláshelyet rövid távra, ha az adott lakásban a tulajdonos is ott él. Ez itthon is jó lenne, pluszjövedelmet jelenthet azoknak, akik rászorulnak vagy szeretnek vendégül látni másokat. Eredetileg is erről szólt az Airbnb, hogy adjunk olcsón szállást egymásnak közösségi élményként, és lássunk másokat vendégül – tette hozzá.
Amennyiben a terézvárosihoz hasonló, teljes tiltást jelentő szabályozást vezetnek be országos szinten – ezt nem tartja valószínűnek –, akkor bekövetkezhet, hogy visszaesik a külföldiek itt töltött vendégéjszakáinak száma, mert egy réteg csak az Airbnb-platformon keres szállást, kifejezetten magánszállást hotel helyett. Ha nem tudnak majd foglalni, szerinte elmennek máshová. Az ideutazni szándékozók nagyobb része megpróbál majd hasonló árkategóriában másik szállást keresni, ám ezzel az a gond, hogy ebben Budapest nem áll olyan jól, mint például Prága, ahol tömegesen vannak jó ár/érték arányú szállások. Kérdés, hogy a budapesti Airbnb-k mennyire tudnak esetleg hostellé alakulni. Erre üzemeltetési engedélyt kell szerezniük, előtte minősítésen kell átesniük – vetette fel a szakértő.
Mint mondta, többéves fejlesztés, mire kialakulhatnak jó minőségű, középkategóriás szálláshelyek, amit egyébként helyes iránynak tart. Csak Terézvárosban minimum ötezer férőhely esik ki éjszakánként, bár ezek átlagos foglaltságát nem tudni. Ugyanakkor az újonnan, 2023 óta tömegesen nyitott magánszálláshelyek olyan erős versenyt indítottak be a fővárosban, aminek következtében például egy kiváló értékelésű budai apartmanhotel augusztusban bezárt, mert a korábbi nyolcvanszázalékos foglaltságuk a kiemelt szezonnak számító augusztusban is ötven százalék alá esett. nagyrészt a 15 ezer Airbnb-nek köszönhetően.
Akkora túlkínálat alakult ki az Airbnb-piacon, hogy érezhetően csökkent a kihasználtság. Szakmai csoportokban már eddig is az volt a jellemző, hogy az újonnan piacra lépni vágyó, tanácsot kérő érdeklődőket lebeszélik a rövid távú szálláskiadásról – mondta.
Nagy Márton: Minden eddiginél szigorúbb szabályozás jön
A nemzetgazdasági miniszter vezetésével összeülő Turisztikai Tanácsadó Testület áttekintette a terézvárosi Airbnb-típusú szálláshelyek betiltásáról szóló ügydöntő szavazás eredményét. A miniszter szerint az Airbnb nem turisztikai, hanem lakhatási kérdéskör, a kormány eddig is ennek megfelelően vizsgálta a szabályozás átalakításának lehetőségeit, hiszen közel 26 ezer lakóegység hiányzik a magyar ingatlanpiacról. Az Airbnb-k miatt csökkent a hosszú távra kiadott lakások száma, aminek következtében jelentősen növekedtek a bérleti díjak és az ingatlanárak – közölte a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM).
A kormány várja Szentkirályi Alexandra javaslatát, de az már előre látható, hogy a magyar családok védelme érdekében minden eddiginél szigorúbb szabályozást vezetnek be a rövid távú lakáskiadásra – írta az NGM.
Ahogy arról korábban beszámoltunk, a rövid távú szálláskiadás tiltása mellett voksolt a terézvárosi szavazók többsége. A szavazást a momentumos Soproni Tamás polgármester kezdeményezte. Összesen 6083-an szavaztak, ami 20,5 százalékos részvételi arányt jelent. Közülük 3265-en (mintegy 54 százalék) szavazott a teljes tiltás mellett, 2818-an pedig (több mint 46 százalék) ellene. A terézvárosi önkormányzat közölte: 2026. január 1-jétől nulla napban határozza meg azoknak a napoknak a számát, amelyeket rövid távú lakáskiadásra lehet használni a kerületi ingatlanpiacon.
Soproni Tamás szerint az igen szavazatok többsége azt jelzi, hogy a terézvárosiaknak többet ér otthonuk békéje, mint a kieső bevétel, fontos számukra, hogy a kerület visszaszerezze lakójellegét.
