Fél év alatt harminc százalékkal ugrott meg egy újonnan felvenni szándékozott lakáshitel havi törlesztőrészlete, miután a jegybank rohamtempójú kamatemelésbe fogott az elmúlt hónapokban. Egyre kevesebben vesznek fel hitelt, miközben a bankok is szigorítottak a feltételeken. Ma már azt is megnézik, hogy milyen típusú lakásra igénylik a kölcsönt, mennyi lesz a rezsije, képes lesz-e törleszteni az adós.
Májusban akart használt lakást venni Péter a feleségével. Akkor a bank 6,5 százalékos kamat mellett ajánlott kölcsönt a kétgyermekes házaspárnak. Az adásvételi szerződés elhúzódott, a pénzintézet nem fogadta el az értékbecslést, ezért augusztusban már egy másik bankhoz fordultak.
„Hónap elején már 7,75 százalékos kamattal kaptunk ajánlatot, majd mire sikerült minden papírt beszerezni augusztus végén, a pénzintézet kilencszázalékos hitelszerződést kínált. Jelezték ugyanakkor, hogy ha őket választom számlavezető banknak, és oda utaltatom a jövedelmemet, kedvezményt adnak” – mondta.
A legfrissebb ajánlat szerint 1,5 százalékos kamatkedvezmény járna ezért. A házaspár példája nem egyedi, az elmúlt hónapokban gyors iramban emelkedtek a lakáshitelkamatok, miután a Magyar Nemzeti Bank (MNB) hatalmas ugrássokkal növelte a jegybanki alapkamatot, amely referenciaként szolgált a bankoknak.
Tízmillióval drágult a kölcsön
Január végén 2,9 százalékra emelkedett, bő fél év alatt 10,75 százalékra nőtt a jegybanki alapkamat. Ebből három-négy százaléknyi kamat jött át a lakáshitelek esetében, vagyis a bankok kamatemelései visszafogottnak tűnnek a jegybankéhoz és a pénzpiaci referenciakamatokhoz (BUBOR, BIRS) képest, de a sorozatos drágítások nyomán egyre nehezebb nyolcszázalékos teljeshiteldíj-mutató (thm) alatt hozzájutni jelzáloghitelhez.
„Februárban még öt százalék alatti thm mellett lehetett lakáshitelt felvenni” – mondta a Szabad Európának Tóth Levente, a Bank360.hu kommunikációs vezetője.
Habár első pillantásra furcsa lehet, hogy a lakáshitelek kamata alacsonyabb, mint a jegybanki alapkamat, ez csak a kölcsönszerződés pillanatában lehet igaz. Tóth Levente szerint a bankok kamatperiódusokra vetítik ki a kamatot, az új lakáshitelek esetében a minimum-kamatperiódus öt év.
Eddig az időszakig fix a kamat, vagyis akkor is ennyit fizeti az ügyfél, ha időközben csökken az alapkamat, ami akár jócskán ez alá kerül. „A bankok igyekeznek megbecsülni a kamatok alakulását, hogy csökkentsék a kockázataikat, de közben úgy kell árazni, hogy vonzó legyen az ajánlat, ne veszítsék el az ügyfeleiket” – mondta Tóth Levente.
Hiába tűnnek olcsóbbnak a lakáshitelek árai az alapkamatnál, a jegybanki kamatemelés hatásai már megmutatkoznak a kölcsönök árában. „Február óta ugyanannak a lakáshitelnek a törlesztőrészlete ma már harminc százalékkal magasabb. Ez azt jelenti, hogy egy húsz évre felvett, húszmillió forintos lakáshitel ma már közel tízmillió forinttal kerül többe, mint februárban” – mondta a szakértő.
Szerinte nemcsak arról van szó, hogy ennyivel drágult a hitel, hanem sok adósnak ez már nem fér bele a jövedelmébe, nem tud megfelelni a pénzügyi-fogyasztóvédelmi előírásoknak.
A rezsit is nézik
A Magyar Nemzeti Bank adósságfék-rendelete 2015-ben lépett életbe. E szerint a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (jtm) az ügyfelek rendszeres jövedelmének meghatározott arányában maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket, ezáltal mérsékli az ügyfelek eladósodását.
Ehhez kapcsolódóan: Gázáremelés: „Az is tűzifát akar venni, akinek nincs kéménye”A jtm értéke a hitelkérelem elbírálásakor nem haladhatja meg a jövedelme, adóstársak esetén az összevont jövedelmük egy meghatározott százalékos mértékét. Ha például négyszázezer forintos nettó jövedelemmel veszünk fel húszmilliós jelzáloghitelt ötéves kamatperiódussal, ez az arány a jövedelem 35 százaléka. A februári 128 ezer forintos havi részlet ebbe még belefért volna, de az augusztusi 165 ezer forintos már nem.
Tóth Levente szerint ilyenkor az ügyfélnek két lehetősége van: kevesebb hitelt igényel, vagy megnyújtja a futamidőt. Utóbbi esetben viszont hosszabb időre és nagyobb pénzügyi terhet vállal, hiszen bár alacsonyabb lesz a havi törlesztőrészlete, a visszafizetendő összeg emelkedik.
A pénzintézetek akciókkal és egyedi ajánlatokkal igyekeznek bizonyos jövedelmi kategóriáknak (célcsoportoknak) kisebb kedvezményeket adni, ha nála veszik fel a hitelt, és például bankszámlát nyitnak, és a jövedelmüket oda utaltatják. „Ezek nem túl nagy kedvezmények a lakáshiteleknél, de mégis szemmel láthatók a havi törlesztőrészletek esetében. Érdemes az akciókat keresni. Akinek pedig magasabb a jövedelme, arra számíthat, hogy kamatkedvezményt fog neki a bank nyújtani” – mondta.
A szakértő szerint arra lehet számítani, hogy tovább csökken a lakáshitelek iránti kereslet, mert egyre drágábbnak tartják az ügyfelek, emellett egyéb költségeik is növekszenek az infláció és az energiaiárak emelkedése miatt.
Emellett a bankok is szigorítanak. Bár a pénzintézetek hitelbírálati szempontjai nem nyilvánosak, a szakértő szinte biztosra veszi, hogy egyre nagyobb súllyal szerepel az is, hogy a megvenni kívánt lakóingatlan milyen típusú, milyen energetikai besorolású. „Nem mindegy, mennyi lesz a rezsije, mert a jelenlegi energiaárak mellett könnyen előfordulhat, hogy esetenként komoly hatással lesz az adósok pénzügyi helyzetére a rezsiszámlák kifizetése, amivel a bankok már a hitelbírálat során kalkulálnak” – mondta a szakember.
Tóth Levente szerint a közeljövőben nem lesz jobb a helyzet, így aki lakásvásárlásban gondolkodik, és hitelt akar felvenni, érdemes mielőbb belevágnia, mert tovább fognak drágulni a jelzálogkölcsönök. Továbbra is elérhető a csok-hitel, amelynek kamata három százalék. Ezt azok igényelhetik, akiknek legalább két gyermekük van: két gyerek esetén tíz-, három gyereknél 15 millió forint a maximálisan elérhető hitelösszeg.
Ehhez kapcsolódóan: Zöldhitel: nem jár vízcsap egy hetvenmillió forintos új építésű lakáshoz BudapestenErős volt az első félév
Az idei első félévben még nem látszódott a megugró kamatok miatti visszaesés a hitelpiacon. Ez nagyrészt annak is köszönhető, hogy nagyot ment az MNB Zöld Otthonteremtési Programja, amelyre háromszázmilliárd forintot biztosított a jegybank.
Aki olyan ingatlant vett, amely megfelelt a szigorúbb energetikai előírásoknak, az 25 éves futamidőre, 2,5 százalékos, végig rögzített kamat mellett juthatott hitelhez. Ennek is köszönhető, hogy az első félévben harminc százalékkal több lakáshitelt helyeztek ki a pénzintézetek, mint tavaly ilyenkor.
A féléves statisztika utolsó hónapjában azonban elindult a visszaesés. Az MNB júniusi adatai szerint a lakáshitelek már hatszázalékos visszaesést mutattak, miközben a tisztán piaci kamatozású lakáshitelek kihelyezése 23 százalékkal csökkent tavaly júniushoz képest. Ez a negatív trend egyértelműen a hitelkamatok emelkedésének tudható be.
Nincs megállás
Az MNB Monetáris Tanácsa kedden ismét megemelte a jegybanki alapkamatot, így szerdától a referenciaként szolgáló index már 11,75 százalékra emelkedett. A jegybank szerint lesz még további kamatemelés.
„Az infláció további emelkedése és az elhúzódó inflációs kockázatok a szigorítási ciklus határozott folytatását teszik szükségessé” – közölte az MNB Monetáris Tanácsa. A testület szerint az orosz–ukrán háború, a koronavírus-járvány esetleges újabb hulláma, a magas nyersanyagárak és a továbbra is akadozó szállítási láncok növelik a recesszió kockázatát a világgazdaságban, amit a romló bizalmi indikátorok is alátámasztanak.
Ehhez kapcsolódóan: Kellemetlen meglepetés: 14 százalék közelébe ugrott az infláció„A tartósan magas nyersanyag- és energiaárak hatása, illetve az európai aszályhelyzet tovább növeli a külső inflációs hatásokat a következő hónapokban, ugyanakkor a visszaeső gazdasági növekedéssel párhuzamosan 2023-tól várhatóan a nyersanyag- és energiaárakkal együtt a globális infláció is mérséklődik” – tették hozzá.
Nagy kérdés, hogy meddig emelkednek a kamatok. Suppan Gergely, a Magyar Bankholding vezető elemzője szerint a határidős kamatlábak továbbra is masszív kamatemelési ütemet árazva egy hónap múlva 13,4 százalék, három hónap múlva 14,5, hat hónap múlva 14,8, míg egy év múlva 14 százalék körüli kamatszintet jeleznek előre, majd ezt követően látványosan csökkenésnek indulhat a hazai kamatszint 11,5 százalékig.