Várhatóan már jövőre teljesen új alapokra helyezik az ingatlan-nyilvántartást. Megváltozik az ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézés, jelentősen csökken a földhivatalok szerepe. Az ígéretek szerint mindez felgyorsítja és biztonságosabbá teszi az ügyintézést, az elektronikus aláírás kötelezővé tétele ugyanakkor még okozhat fennakadásokat. Mivel az új rendszer már kompatibilis lesz az uniós adatvédelmi irányelvvel, nehezebb lesz követni a politikusok vagyonosodását. Ráadásul még az is előfordulhat, hogy a kormány a GDPR-ra hivatkozva a szükségesnél tovább nehezíti az újságírók dolgát.
„Évente milliószámra kerülnek be ügyek a földhivatalokba. Az ügyintézés felgyorsítása érdekében muszáj volt változtatni az eddigi rendszeren. Nagy segítség lesz az ingatlan-nyilvántartás elektronikus alapokra helyezése és az, hogy az ügyvédek továbbra is eljárhatnak az ügyek jelentős többségében” – foglalta össze az új elektronikus ingatlan-nyilvántartás (e-Ing) lényegét a Szabad Európának Havasi Dezső, a Magyar Ügyvédi Kamara elnöke.
Az eddigi, papíralapú nyilvántartást ugyanis egy teljesen új fejlesztésű elektronikus rendszerre cserélik le, amely megfelel már az uniós adatvédelmi szabályozásnak. Ez komoly felkészülést igényel majd az ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédektől, de az egyszeri lakásvásárlónak is hoz újdonságokat.
A tervek szerint már februártól életbe lép az új szabályozás, de a Szabad Európának nyilatkozó jogászok arra számítanak, hogy akár hónapokat is csúszhat, mire valójában élesedik az új rendszer. A korábban ígértekhez képest később jelent meg a törvényhez kapcsolódó végrehajtási rendelet, és nincs még kész az új informatikai rendszer sem. Az e-Ing első tesztverzióját júniusra ígérték, de nem tudni, mikorra lesz kész. (A törvény februártól hatályos verziója itt érhető el, a végrehajtási rendelete pedig itt.)
Küldtünk kérdéseket az e-Ing bevezetésével kapcsolatban a Miniszterelnökségnek, ám választ cikkünk megjelenésig nem kaptunk.
Akár azonnal bejegyezhetik a változásokat
A legfontosabb újdonság, hogy ezentúl az eljárások többsége automatikussá válik, nem kell arra várni, hogy a földhivatal elbírálja. „Az egyszerűbb adásvételi szerződések esetén – tehát amiben mondjuk nincsenek bonyolult zálogjogi terhek – úgynevezett automatikus eljárásban az ügyvéd elektronikusan megküldi a földhivatalba az adatokat, ahol gyakorlatilag azonnal bejegyzésre kerül a tulajdonváltozás vagy bármilyen más adatváltozás” – mondta a Magyar Ügyvédi Kamara elnöke.
„Ehhez hasonlóan ha például még haszonélvezet van az ingatlanon, miközben a haszonélvező már elhunyt, akkor a mostani rendszerben be kell nyújtani egy törlési kérelmet a halotti anyakönyvi kivonattal, és megvárni, amíg a földhivatal elbírálja. Az új rendszerben viszont az anyakönyvi adatok alapján a földhivatal automatikusan fogja törölni” – hoz egy másik példát Havasi.
„Tehát a földhivatal – és a jövőben majd a cégbíróság is – egyfajta regisztrációs szerepet fog betölteni, szemben a beadványokat tartalmi szempontból felülvizsgáló, kritizáló, adott esetben elutasító hatósággal.”
Egyes, a törvényben felsorolt, bonyolultabb eseteknél (termőföldek, jogutódlás, műemlék stb.) továbbra is marad a mostanival megegyező, úgynevezett teljes eljárás. De bárki – öt napon belül – kérheti is, hogy automatikus helyett teljes eljárásban a földhivatal bírálja el a kérelmet.
Egy ingatlanügyekkel foglalkozó jogász azt mondta a Szabad Európának, hogy az automatikus eljárásban a döntéseket az ügyvédeknek kell meghozniuk. „Ezzel a jogalkotó hatósági felelősséget ad az ügyvédeknek, ami a magyar jogrendszerben szokatlan. Igaz, hogy így az akár harminc–ötven napos földhivatali ügyintézési idő jelentősen lecsökken, viszont előfordulhat, hogy a nagyobb felelősség miatt az eljáró ügyvéd vagy közjegyző bizonytalanabb lesz. Emiatt talán annak is nagyobb tere lesz, hogy a döntést megtámadja valamelyik fél.”
Egy eladó lakóingatlant hirdető tábla a főváros IX. kerületében
Az automatikus döntéshozatal miatt azoknak az ügyvédeknek, akik továbbra is szeretnének ingatlanügyekkel foglalkozni, egy kötelező elméleti és gyakorlati képzésen, majd vizsgán kell részt venniük, emellett legalább ötvenmillió forintra kell emelniük felelősségbiztosításuk keretét. „De erről még semmi konkrétumot nem tudunk, a képzések és a vizsga időpontja egyre csak tolódik” – mondta a Szabad Európának az előbb már idézett ügyvéd. A Magyar Ügyvédi Kamara folyamatosan tájékoztatja az ügyvédeket a fejleményekkel kapcsolatban, de ők is csak a megjelenéskor látják a jogszabályokat. „Az oktatási anyagunk 95 százalékban kész van, de még nem láttuk a tesztfelületet, anélkül pedig nem tudjuk megkezdeni az oktatást” – mondta a kamara elnöke.
2023 előtt kétféle tulajdoni lap létezett: a hiteles és a nem hiteles. Ez a kettő tartalmában teljesen megegyezett, a hiteles dokumentumra csak az ingatlannal kapcsolatos szerződéseknél volt szükség. Év elejével azonban megszűnt a nem hiteles verzió, amivel a legtöbbeknek megdrágult a tulajdoni lap másolatának lekérése. A nem hiteles verzió ugyanis ezer forintba került, a hiteles viszont háromezer-hatszázba. Idéntől már csak hiteles tulajdoni lap létezik, a megismerése háromezer forint. Évi két alkalommal ugyanakkor bárki lekérhet két másolatot teljesen ingyen, fizetni csak a harmadiktól kell. Egyelőre nem tudni, hogy az új rendszerben mennyibe fog kerülni a tulajdonilap-másolatok lekérése.
Mindenkinek kötelező lesz az elektronikus aláírás
A másik fontos változás – amely a kezdeti időszakban biztosan nehézségeket fog okozni – az, hogy ezentúl az ingatlanügyekben eljáró ügyvédeknek elektronikusan kell aláríniuk az adott megbízást. A probléma az, hogy a lakosság körében még egyáltalán nem terjedt el az elektronikus aláírás, és nincs egységes európai elektronikusaláírás-rendszer sem – hívta fel rá a figyelmet Havasi Dezső. „Az elektronikus aláírás egyik legegyszerűbb eszköze az aláíró kóddal ellátott személyi igazolvány. Most már minden új személyi igazolványhoz jár két boríték: az egyikben az azonosításhoz szükséges kód van, a másikban pedig az, amelyik az aláíráshoz kell. De ez még nem terjedt el. Ígéret van arra is, hogy a kormányzat fejleszt egy telefonos applikációt, amivel szintén alá lehet majd írni dokumentumokat – úgy, ahogy most is lehet már fizetni telefonnal” – magyarázta a kamara elnöke.
Aki pedig nem tud elektronikusan aláírni, annak be kell mennie a kormányhivatalba, és azonosítania magát. Utána a kormányhivatal elküldi a meghatalmazást az ügyvédnek. „Ennek az a lényege, hogy visszaszorítsák a csalásokat, ne tudjanak idegenek más nevében milliós ingatlanokról rendelkezni” – tette hozzá Havasi.
A kamara elnöke arra számít, hogy évekbe telhet, mire a lakosság megszokja a változásokat, bevetté válik az elektronikus aláírás, de szerinte vitathatatlanok az ingatlan-nyilvántartás elektronizációjának előnyei.
Könnyebb lesz elrejteni az ingatlanvagyont
Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága megmarad – erre már csak az adásvételek biztonsága miatt is szükség van –, de ez a nyilvánosság korlátozottabb lesz a mostaninál.
Az újfajta tulajdoni lapon ugyanis az ingatlan adatain túl a tulajdonosnak csak a neve, a születési éve és a lakcíme fog szerepelni – eddig látható volt a teljes születési dátum és az anyja neve is. Ez alapvetően a GDPR szigorú adatkezelési előírásai miatt van így. De megnehezíti a csalók dolgát is, akik így nem férhetnek hozzá több olyan személyes adathoz, amelyek például egy meghamisított adásvételi szerződéshez kellenek – hívta fel erre figyelmünket egy forrásunk.
Az utóbbi évek magyar jogalkotásában látszik egy olyan mintázat, hogy igyekeznek a gazdagodást elrejteni.
Döbrentey Dániel, a Társaság a Szabadságjogokért (TASZ) Politikai Szabadságjogi Projektjének vezetője szerint ugyanakkor mostantól bonyolultabbá válhat egy-egy ingatlan tulajdonosának egyértelmű beazonosítása, főleg ha a neve nem egyedi. Ez pedig megnehezítheti azoknak az újságíróknak a dolgát, akik a közpénz útját szeretnék nyomon követni – mondta a Szabad Európának. „Az utóbbi évek magyar joggyakorlatában látszik egy olyan mintázat, hogy igyekeznek a gazdagodást, a közérdeklődésre számot tartó információkat adatvédelmi okokra hivatkozva elrejteni. Nemcsak a jogalkotás tartalma felől kell vizsgálni, az ilyen – akár uniós jogharmonizáció által indokolt – változásokat, hanem azt is nézni, hogy miként fog a gyakorlatban lecsapódni.”
Ezzel függ össze egy másik változás is. Az új rendszerben ugyanis a tulajdonilap-másolatot lekérdezőnek nem csak azonosítania kell magát (az ügyfélkapus bejelentkezés miatt eddig is azonosítható volt, ki milyen tulajdonilap-másolatot kért le), de meg kell jelölni a lekérdezés okát is. Ez a változás szintén a GDPR következménye, mert az uniós adatvédelmi szabályozás előírja, hogy személyes adatot csak célhoz kötötten lehet kezelni.
Az új e-Ing-felületre tehát személyes azonosítás után lehet majd belépni, ahol az ingatlan adatainak megadása után egy legördülő menüből kell kiválasztani, miért szeretnénk megismerni az adatokat, és a rendszer az indoknak megfelelő szintű tulajdonilap-másolatot fogja kiadni – mondta a Szabad Európának Havasi Dezső. Az ingatlanhoz kapcsolódó összes (jelenlegi és korábbi) jogok és tulajdonosok személyes adatait tartalmazó változatot ugyanis csak az ügyben eljáró ügyvédek és más ügyintézők kérhetik le. Mivel azonban az e-Ing felületét még ők sem látták, nem tudta megmondani, milyen lekérdezési indokokat ajánl fel majd a rendszer. A nyilvánosság szempontjából ugyanis fontos kérdés, hogy lesz-e olyan opció, amelyet például oknyomozó újságírók írhatnak be, és ha igen, akkor milyen tulajdonilap-másolatot enged letölteni a rendszer. A szemlén ugyanis nem szerepelnek az ingatlan korábbi tulajdonosai, csak a teljes verzión, egy tényfeltáró cikkhez viszont az ingatlan előző tulajdonosainak megismerése is releváns lehet.
Ilyen lehetőség hiányában viszont jogszerűtlenül jár el az érdeklődő, ha azt állítja, vevőként érdeklődik az ingatlan után. A GDPR alapján ugyanis bűncselekmény, ha valaki jogosulatlanul vagy céltól eltérően kezel személyes adatot.
„Ha tényleg egy előre megadott listából lehet majd csak kiválasztani a lekérdezés indokát, és ott nem lesz egy, az újságírás szempontjait figyelembe vevő esetkör, akkor az hivatkozási alap lehet az ingatlantulajdonosok számára, ahogy a GDPR kapcsán is hiányzik az újságírás szempontjait az adatvédelemmel hatékonyan összehangoló rendelkezés.
Ez alapján perelhetnek, amiben hivatkozhatnak arra, hogy az ő hozzájárulásuk nélkül, megfelelő jogcím hiányában használták fel a személyes adataikat” – magyarázta Döbrentey.
Havasi Dezső szerint a gyakorlat fogja kialakítani, mi lesz a következménye az ilyen eseteknek. Az biztos, hogy a lekérdezéseknek nyoma marad majd az új rendszerben.
„Nem csak az új ingatlan-nyilvántartásra vonatkozik, hogy megkönnyíti a GDPR visszaélésszerű alkalmazását, akár büntetőjogi eszközök használatát, ha túl szűkre szabják a megismerési jogcímeket – magyarázta Döbrentey, aki arra is felhívta a figyelmet, hogy már Magyarországon is egyre többen indítanak pert újságok ellen a GDPR-ra hivatkozva. – Ezekben az esetekben az az alapvető probléma, hogy van egy uniós szinten megszületett jogszabály, a GDPR, amit a magyar jogalkotásban nem hangoltak össze az újságírás szempontjaival. A GDPR alapján pedig óriási mértékű bírságokat lehet kiszabni, ezért sok múlik azon, hogyan fog végül kinézni az e-Ing felülete, és milyen megismerési jogcímek lesznek, illetve a jogalkotó és a jogalkalmazó szervek felismerik-e a szabad közbeszéd szempontjait” – tette hozzá a TASZ projektvezetője.