Nincs könnyű helyzetben az, aki most keres új otthont Budapesten és az agglomerációban. A jegybank olyan kedvező hitelt nyújt az új építésű és energiatakarékos lakásokra, ami mellett egyre kevésbé éri meg használt ingatlant venni. Egy negyvenmillió forintos hitel tíz-húszmillió forinttal lehet olcsóbb, ha valaki használt helyett új építésű lakást vesz.
Megbolygatta az új építésű lakások piacát a Magyar Nemzeti Bank (MNB) zöldhitelprogramja. A konstrukció október eleje óta érhető el a kereskedelmi bankokban, lényege, hogy alacsony energiaigényű, új építésű ingatlanok vásárlására lehet felvenni. Nagyon kedvezményes a kamat, legfeljebb 2,5 százalék a teljes futamidőre, és még gyermeket sem kell vállalni az igényléshez.
Nem jó vásárlónak lenni
„Megnéztünk a feleségemmel egy új építésű lakást Budapesten, másnap megkaptuk e-mailben a műszaki leírást, majd a következő nap jeleztük az ingatlanos felé, hogy rendben, megvesszük. Az ingatlanos azonban azt mondta, hogy már elkelt” – mondta a Szabad Európának Károly, egy kétgyermekes apuka. Károly szerint nem normális állapot az, hogy egy hetven-nyolcvanmillió forintos ingatlanról egy-két nap alatt kell eldönteni, hogy megveszik vagy sem.
A zöldhitel megjelenése előtt használt lakásban gondolkodtak. Furcsállta, hogy az új építésű lakások esetében még minimálisan, az érzés kedvéért sem lehet alkudni az árból. „Kifizeted a hirdetésben szereplő irányárat, vagy viszlát. Nem számít, mennyi készpénzed van és mennyi lenne a hitelrész, semmi sem befolyásolja a vételárat” – mondta Károly. Szerinte az eladók erőfölénye óriási.
Olyan lakást is megnézett, amely hetvenmillió forintba került, de nem voltak csapok a fürdőszobában, mondván, annak beszerelése az új tulajdonosra vár. „Nincsenek luxusigényeim, de azt tapasztalatom, hogy ma Budapesten százmillió forint alatt nem lehet olyan új építésű ingatlant venni, amely csak minimális kompromisszummal jár” – mondta.
Használt lakást is néztek. Igaz, olcsóbbak, de nem biztos, hogy a végösszeg is alacsonyabb lesz. Fel kell újítani, alig találni szakembert, miközben az építőanyagárak folyamatosan emelkednek. Nem tudni, mikor és mennyért lenne kész a felújítás. „A használt ingatlanokra drágább a hitel, és a gyerekek után kisebb állami támogatás jár. A rendszer úgy van kitalálva, hogy az új építésűt vásárold meg, mert ott maximálisan ki lehet használni a családi és kamatkedvezményeket” – tette hozzá.
Célkeresztben a kertes házak
Egy szintén kétgyermekes apuka, János is új építésű lakást keres Budapesten és vonzáskörzetében. Elmondása szerint elképesztő drágulás ment végbe az elmúlt időszakban. „Tavaly a budapesti agglomerációban még hatvan-hetvenmillió forintért nézegettünk ikerházakat, most nyolcvanmillió alatt nem találni normális ingatlant, a legjellemzőbb ár nyolcvan- és kilencvenmillió forint között van” – mondta.
Legutóbb egy olyan telket nézett meg, ahol több mint 90 millió forintért épül családi ház, néhány méterre az autópálya hangvédő falától. Elképesztő ütemben drágulnak az ingatlanok az agglomerációban. A zöldhitel megjelenése óta a kereslet is megugrott, nagyon hamar elkelnek a jó ingatlanok.
„Az új építésű házak harmada már a tervezőasztalon elkel” – mondta egy, az agglomerációban dolgozó ingatlanos. A helyi közvetítő szerint az új építésű ingatlanok felét meg sem hirdetik, mert gyorsan eladják.
„Ismerem az ügyfeleimet, tudom, hogy kinek milyen igényei vannak. Ha kapok egy tervet, felhívom őket, így sok lakást eleve meg sem kell hirdetnem” – mondta. Sokan azonban bizalmatlanok, ők már csak akkor ugranak bele az adásvételbe, ha már legalább tető alatt van a ház.
Megdrágultak a telkek
Az ingatlanos elmondása szerint a telekárak iszonyatosan elszálltak, és ezt az eladók is tudják. Emellett az építkezési költségek is az egekben vannak, nemcsak a nyersanyagárak, hanem a munkaerőköltség is magas. Azt tapasztalta, hogy a koronavírus-járvány miatt rengeteg család keres kertkapcsolatos ingatlant. „A családok menekülnek a budapesti lakásukból. A Covid alatt sokan rájöttek arra, hogy milyen jó, ha van egy kert, ahová kiülhetnek. A munkába járás másodlagos tényező lett” – mondta az ingatlanos.
A zöldhitel októberi elindulását megelőzően volt egy kis pangás a piacon. Azóta viszont folyamatosan csörög a telefonja. „Jelenleg ez a legkedvezőbb finanszírozási megoldás. Ennél jobb ajánlat nincs a piacon” – mondta.
A családi és ikerházakat könnyebb ugyanis zöldhitelképessé tenni. A zöldhitel egyik fontos feltétele, hogy az ingatlan összesített energiaigénye négyzetméterenként legfeljebb 90 kilowattóra lehet egy évben. Egy október előtt elkezdett építkezés esetében hűtő-fűtő klíma vagy napelempanelek felszerelésével könnyen el lehet érni ezt az értéket.
2022. június 1-jétől minden magyarországi új építésű ingatlan energiaigényének 100 kilowattóra alatt kell lennie. Ez a szabály eredetileg idén januártól lépett volna életbe, a kormány azonban a koronavírus-járványra hivatkozva másfél évvel kitolta.
A budapesti lakásfejlesztések jelentős része azonban már az új, szigorúbb szabályok szerint indult el. „Emiatt a fővárosban arányaiban sokkal több olyan építkezés van, amely megfelel a zöldhitel feltételeinek” – mondta egy budapesti ingatlanos, aki szerint az elmúlt két hónapban óriási lett az érdeklődés az ilyen lakások iránt.
„Az elmúlt egy évben nagyot drágultak az ingatlanok. A zöldhitelprogram mentőöv a vásárlóknak, mert olyan kedvező a hitelkonstrukció, hogy az eredetileg lakásvásárlásra szánt összeg fölé is hajlandók menni az ügyfelek” – mondta. Túlzásnak érzi azt, hogy egy-két napon belül kell eldönteni egy vásárlást, de „tény, hogy nagyon hamar elkelnek” ezek az ingatlanok.
Sosem volt ilyen olcsó a hitel
A zöldhitel mellett nem nagyon éri meg használt és felújítandó lakást vásárolni. Vegyünk egy kétgyermekes családot, amelynek negyvenmillió forint hiányzik ahhoz, hogy megvegye hetven-nyolcvanmillió forintos új otthonát. Úgy döntenek, hogy 25 éves futamidejű kölcsönt vesznek fel, és élnek a gyermekek után járó állami támogatásokkal is.
Használt lakás vásárlása esetén 38,6 millió forintnyi hitelt kellene felvenniük, amelynek 206 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete, a futamidő végére 62 millió forintot kellene visszafizetniük. Új építésű vásárlása és zöldhitel igénylése esetén 138 ezer forint lenne a havi törlesztő, a futamidő végére 40,5 millió forintot fizetnének vissza. Havonta 68 ezer forinttal olcsóbb a zöldhitel, és a futamidő végén 21,5 millió forinttal kellene kevesebbet fizetni.
A finanszírozás oldaláról ezek azok a számok, amelyek egyre több vásárlót terelnek az energiatakarékos, új építésű ingatlanok irányába. Zöldhitel igénylése esetén visszajár az ötszázalékos áfa, illetékmentes a vásárlás, emellett két gyermek esetén tízmillió forint kamatmentes kölcsön és persze csok is jár, ami 2,6 millió forintnyi vissza nem térítendő támogatást jelent. Használt lakás vásárlása esetén csak a két gyermek után járó 1,4 millió forintos csok jár a nagyvárosokban.
De ha eltekintünk a gyermekek után járó állami támogatástól, egy használt lakásra felvett negyvenmillió forintos hitelnek 213 ezer forint a törlesztője és 64 millió forint a visszafizetendő összeg. Zöldhitel esetén ugyanez 179 ezer forint havonta és 54 millió forintot kell visszafizetni. Még ebben az esetben is, a gyermekek után járó állami támogatás nélkül is tízmillió forint az árelőny.
A zöldhitel lett a sláger
A Magyar Nemzeti Bank idei harmadik negyedévi előzetes számai alapján országos szinten közel 15 százalékkal, míg Budapesten közel tíz százalékkal nőttek az árak éves alapon. „Az októbertől elérhető zöldhitel az egyedüli lehetőség arra, hogy az alapkamathoz közeli szinten jusson valaki kölcsönhöz. Olyanok is el kezdek új lakás vásárlásában gondolkodni, akik korában használtat akartak venni” – mondta Balogh László, az Ingatlan.com elemzője.
Bár a szakértő szerint drágább az új építésű, a hitel törlesztőrészlete olcsóbb, mint a használt ingatlan esetében. Budapest 2013–2014-ben érte el a mélypontot az újonnan átadott lakások számát tekintve. Ekkor hétezer új ingatlan készült el, tavaly már 28 ezer. Idén 20-25 ezer lakást adhatnak át, de Balogh László szerint nem ez lesz a szűk keresztmetszet.
Habár építési hitelt is fel lehet venni, ez inkább a családi, iker- és sorházak esetében lehet működőképes. A társasházak esetében már elindult építkezéshez a legegyszerűbb igényelni a zöldhitelt. Balogh László szerint a hiteligénylési folyamat nem különbözik a szokványos banki ügyletektől. A zöldhitel esetében van egy felső korlát, az MNB egyelőre kétszázmilliárd forintot szán erre a programra.
A vásárlók előszerződést kötnek, mivel sokszor tervezőasztalról vásárolnak. Amíg tart az építkezés, nem lehet a tulajdonjogot beiktatni, amíg nem szerepel az ingatlan a földhivatali nyilvántartásban. (Széljegyen csak hat hónapig lehet feltüntetni a tulajdonost, igaz, lehet hosszabbítani, de az macerás.)
„Ha látszik a munka vége, akkor kötnek végszerződést. A zöldhitel esetében ekkor lehet a bankhoz fordulni és megigényelni a hitelt” – mondta a szakértő. Balogh László szerint kevés az olyan építkezés, amely már „csőben” van, vagyis néhány hónapon belül elkészül. Emiatt van az is, hogy nagyon gyorsan lecsapnak az energiatakarékos új építésű ingatlanokra.
Néhány hónap alatt elfogyhat a keret
A Bank 360 megkereste a hazai pénzintézeteket, mert kíváncsi volt, hogy mennyire kapós a zöldhitel. Néhány nagyobb bank válaszolt, ez alapján csak az első hónapban több mint negyvenmilliárd forintnyi zöldhitel iránt adtak le igénylést az ügyfelek, ami a kétszázmilliárd forintos keret húsz százalékának felel meg.
Ha a program iránt továbbra is ekkora marad az érdeklődés, a hitelkeret akár fél éven belül is kimerülhet. A Szabad Európa úgy tudja, az MNB úgy becsülte, hogy egy évig tarthat ki a keret. Ha idő előtt elfogyna, a jegybank monetáris tanácsa hozhat döntést a limit emeléséről.
