Hiába emelte meg 100 milliárd forinttal a zöldhitel keretösszegét a jegybank, így sem jutott mindenkinek. A bankok elkezdték kiértesíteni a pórul járt ügyfeleket, akik közül van olyan, aki februárban adta be a hiteligénylését. Sokan vannak, akik emiatt elbukják a 10 százalékos foglalót, vagy kénytelen az 50 százalékkal drágább piaci hitelt felvenni. A bankok sokkal több hiteligénylést fogadtak be, mint amennyit teljesíteni tudtak.
Az elmúlt hét évben 214 százalékkal emelkedtek a magyarországi ingatlanárak. Az Ingatlan.com áprilisi felmérése szerint 2015-höz képest megduplázódtak az árak, és ezzel az Európai Unió első helyezettje lett Magyarország, legalábbis ami az áremelkedések sebességét illeti.
Emiatt egyre nehezebb saját lakáshoz jutni Magyarországon, hiszen ha valaki a szükséges önrészt elő is tudja teremteni, sok hitelt is fel kell venni az ingatlan megvásárlásához. Ezen is igyekezett segíteni a Magyar Nemzeti Bank (MNB), amikor meghirdette a Zöld Otthon Programot (ZOP).
Volt hitel, nincs hitel
A köznyelvben csak zöldhitelnek nevezett konstrukció során olyan, új építésű lakást lehetett vásárolni, amely megfelelt a nem túl szigorú energetikai előírásoknak. Az MNB kétszázmilliárd forintos forrást biztosított a bankoknak nulla százalékon, amelyet a pénzintézetek legfeljebb 2,5 százalékos kamat mellett helyezhettek ki a lakossági ügyfelek felé. Ez tehát azt jelentette, hogy más hitelekhez képest ez csak korlátozott ideig állt rendelkezésre.
„A zöldhitel az egyetlen lehetőség arra, hogy az elszállt ingatlanárak mellett még esélyem legyen új lakást venni” – mondta a Szabad Európának János. A kétgyermekes családapa használt lakást is keresett, de hiába voltak olcsóbbak, mint az új építésű ingatlanok, költeni is kellett volna a felújításra, és bár még ezzel együtt is kedvezőbb lett volna az ár, mert a használt ingatlanokra felvehető hitel sokkal drágább.
„A 2,5 százalékos fix kamatozású zöldhitelnek egyszerűen nincs alternatívája a hét-nyolc százalékos kamatozású normál lakáskölcsönök mellett” – mondta János. Ha valaki negyvenmillió forintos hitelt vesz fel piaci körülmények között, akkor – 25 éves futamidő mellett – a havi törlesztőrészlet 254–277 ezer forint között alakul.
A zöldhitel esetében, szintén negyvenmillió forintos kölcsön mellett a havi törlesztő 170 ezer forint körül alakulna: vagyis havonta mintegy kilencvenezer forinttal olcsóbb a zöldhitel törlesztőrészlete. Az elmúlt hónapok kamatemelései miatt sokan döntöttek úgy, hogy olyan ingatlant keresnek, amelyre fel lehet venni a zöldhitelt.
Vakon repülés
„Három hete várok arra, hogy a bank egyáltalán elkezdjen foglalkozni a hiteligénylésemmel” – mondta János. A családapa szerint a bank azt ígérte, hogy hamarosan egy munkatársuk átnézi a beadott kérelmeket, és jelzi, ha hiánypótlásra van szükség. Ez végül a harmadik hét után megérkezett: minden rendben a hiteligényléssel. De aztán kapott egy emailt, amelyben a bank sajnálatát fejezte ki, de nem tudnak szerződni, mert az „MNB által biztosított keret kimerült”.
Rengetegen adták be az utolsó pillanatban hiteligényüket a Zöld Otthon Programra, ennek tudható be, hogy egy hónap alatt kimerült a teljes keret. A bankok eközben nem tudták, hogy hol tart a keret, mert az MNB-nek csak a hitelszerződés aláírásakor kell jelezni és befoglalni a kölcsönt. A jegybank minden hónapban közzétette a leszerződött összegeket, de azt nem tudta, hogy „mennyi van csőben”, vagyis mekkora összegű hitelkérelem futott be a pénzintézetekhez.
Az MNB statisztikája szerint február végén a programban részt vevő hitelintézetek 2519 megkötött hitelszerződést jelentettek mintegy 77 milliárd forint összegben. Ez április elejére 4189 megkötött hitelszerződésre és több mint 135 milliárd forint összegre nőtt. Vagyis október óta, öt hónap alatt jött össze a 77 milliárd forintos szerződött összeg február végére, majd egy bő hónappal később 135 milliárdra nőtt.
A Szabad Európa ismer olyan esetet, hogy az ügyfelet 10.30-kor hívta a bank, hogy délig be kéne érni az adásvételi szerződéssel, mert a pénzintézet lezárja a zöldhitel-befogadásokat. Ekkor még az ügyvédnél ült, éppen az adásvételit olvasták.
A telefonhívás után a szerződést gyorsan aláírta, elrohant a földhivatalba, érkeztette a szerződést, és szaladt a bankba. 11.45-re ért oda, az ügyintéző azonban 12.08-kor nyomta meg az entert a számítógépen. A banki rendszer délben lezárt, és már nem tudta beadni a kérelmét. Másnap egy másik banknál sikerült fél órával a zárás előtt beadni, de azóta sem kapott információt a pénzintézettől arra vonatkozóan, hogy végül megkapja-e a kért kölcsönt.
Márciusban elképesztően felpörgött a zöldhitelek iránti kereslet. „Az emelkedő kamatok miatt sokan hozhatták előre a hitelfelvételüket, és terjedhetett az a hír is, hogy hamarosan kimerülhet a programra szánt forrás” – mondta a Szabad Európának Palkó István, a Portfolio.hu vezető elemzője. Palkó szerint a tavaly október 4-én indult program az első hónapokban nehezen futott fel, mert a bankoknak és a hitelközvetítőknek is fel kellett készülniük, át kellett vezetniük az informatikai rendszereiken.
„Ha elindul egy hitelprogram, akár két-három hónap is eltelhet, mire felfut. A zöldhitel esetében viszonylag későn, az indulás előtt néhány héttel jelentek meg a program pontos feltételei” – tette hozzá.
Palkó István szerint a jegybank nem számított arra, hogy márciusban ilyen gyorsan felfutnak a hitelbefogadások. Az MNB csak a szerződéskötések darabszámát és a szerződések hitelösszegét látta. A bankoktól származó információk szerint viszont annyira felpörögött márciusban a hitelkérelmek benyújtása, hogy elérte a kétszázmilliárd forintos keretösszeget, amennyit az MNB szánt a programra. Az elemző szerint az MNB-nél látható szerződéses összeg ekkor járhatott 120 milliárd forintnál.
Az elemző szerint a jegybank arra számíthatott, hogy ha eléri a 120 milliárd forintos összeget, allokálja a fennmaradó nyolcvanmilliárd forintot, és ez bőséges keretet ad a bankoknak arra, hogy úgy zárják le a programot, hogy minden befogadott hitelkérelmet biztonságosan teljesíteni tudjanak.
„Kiderült azonban, hogy nem férnek bele a keretösszegbe. Úgy tudom, hogy az MNB csak március végén kért be a bankoktól adatokat a hitelbefogadásokról, és ekkor derülhetett ki a jegybank számára, hogy már bőven a kétszázmilliárd forintos keret felett tart a benyújtott hiteligénylések volumene” – mondta Palkó István.
Április 5-én ezért döntött úgy az MNB monetáris tanácsa, hogy százmilliárd forinttal megemeli a keretet.
Elég lesz a pénz?
Palkó szerint arra biztosan elég lesz a megnövelt keret, hogy a teljes bankszektor kielégítse a már befogadott, vagyis április 5-ig benyújtott hitelkérelmeket, egyes bankok esetében azonban nem biztos, hogy fedezni tudja a már benyújtott hitelkérelmeket.
„Lesz olyan bank, amelyik az ügyfele részére készült előminősítés esetében is ki tudja elégíteni a még be nem nyújtott hitelkérelmét, de olyan pénzintézet is, amely a befogadott hiteligényeket sem tudja a rá eső részéből kielégíteni” – mondta.
Az elemző szerint arra számíthatnak az ügyfelek, hogy a bankok átirányítják egy másik pénzintézethez, ahol még van forrás. „Azt hallottam, hogy lesznek olyan bankok, amelyek nagyobb számban fogadnak egy másik pénzintézettől ügyfeleket, mert az már nem tudja a saját keretéből kielégíteni a hitelkérelmeket” – mondta.
János példája azonban azt mutatja, hogy ez nem működött, hiszen semmilyen információt nem kapott arra vonatkozóan, hogy melyik banknál van még pénz. Ő szerencsésnek mondhatja magát, mert beleíratta az adásvételi szerződésben, hogy a 10 százalékos foglaló visszajár, ha nem kapja meg a zöldhitelt. Az eladó csupán egymillió forintos fájdalomdíjat tarthat meg.
Nem mindenki volt ennyire előrelátó. Az RTL Klub beszélt olyannal, akit szintén visszautasított a bank, arra hivatkozva, hogy nincs már keret. Ő viszont bukhatja a foglalót, vagy a sokkal drágább piaci hitelt veszi fel, mert nem írta bele a szerződésbe, hogy ha nem kapja meg a zöldhitelt, akkor elállhat a vásárlástól.
János szerint a zöldhitellel az volt a gond, hogy a bankok számolatlanul fogadták be az igényléseket még akkor is, amikor már sejthették, hogy nem lesz elég forrásuk az igénylések teljesítésére. Olyannyira túlvállalták magukat, hogy az MNB hiába emelte meg 50 százalékkal a keretet, még az sem volt elég. A túlvállalásra jól jellemző, hogy a Szabad Európa információi szerint az egyik bank még a februárban befogadott hiteligényléseket is visszautasította.
Volt már hasonló példa
A lakosságnak szánt speciális banki hitelek történetében volt már a zöldhitelhez hasonló példa. A Medgyessy-kormány 2003-ban vezette ki az első Orbán-kormány kamattámogatott hitelprogramját, akkor hasonló folyamatok zajlottak le.
Sokan az utolsó pillanatban adták be a kérelmüket, és voltak, akik hoppon maradtak. Vállalati hitelprogramok esetében azonban viszonylag gyakori, hogy egy bizonyos összeg áll a kedvezményes hitelprogram rendelkezésére, amelyre a cégek jelentkezhetnek. Tavaly például az NHP Hajrá esetében voltak hasonló anomáliák a kis- és közepes vállalkozások esetében, amikor hirtelen fogyott el a keret.
Így látja az MNB
Megkerestük a jegybankot, hogy szerintük hogyan lehetséges az, hogy márciusban a korábbi öt hónap hitelszerződéseinek duplája köttetett meg. Az MNB meglátása szerint a zöldhitel utóbbi hónapokban erősödő népszerűsége és a hitelkeret-felhasználás dinamikájának 2022. márciusi jelentős növekedése több okra vezethető vissza.
Egyrészt a program elindulása óta egyre inkább nyílik az olló a zöldhitel és a piaci lakáshitelkamatok között, másrészt a jelentősen alacsonyabb törlesztőrészlet használt lakás vásárlása helyett új, energiahatékony lakás vásárlására ösztönözhette a lakossági ügyfeleket. De az emelkedő infláció és a háború miatt bizonytalanabb környezet folyományaként egyre több lakossági ügyfél választhatta inkább az ingatlan vásárlását egyéb megtakarítási formák helyett.
Az MNB szerint az is közrejátszhatott, hogy a keret kimerülésétől és a program esetleges leállításától való félelem miatt többen előrehozhatták lakásvásárlásukat, hitelkérelmüket.
A jegybank szerint a szerződéskötések márciusi megugrása jelentős részben még a megelőző hónapokban benyújtott hitelkérelmekhez kapcsolódik. „Ezen túl igen nagy volumenben került sor márciusban hitelkérelmek benyújtására a fenti okokból kifolyólag, amelynek nagy része még nem tükröződik a legutóbb publikált, 135 milliárd forintnyi szerződéses volumenben, mivel e kérelmekhez kapcsolódóan még nem feltétlenül került sor szerződéskötésre” – közölte az MNB.
A jegybank szerint a 120 milliárd forintos közös hitelkeret kimerülését követő munkanapon tájékoztatták a hitelintézeteket a hitelkeret fennmaradó részéből a részükre allokált hitelkeret pontos összegéről.
A programban részt vevő hitelintézetek által megkötött és adatszolgáltatás keretében jelentett lakáshitel-szerződések volumene 2022. március 30-án lépte át a 120 milliárd forintot, amiről az MNB még aznap este értesítette a hitelintézeti partnereit. A jegybank szerint mivel március 30-án a nap végéig 125 milliárd forintnyi megkötött szerződést jelentettek a bankok, így 75 milliárd forint került leosztásra másnap a terméktájékoztatóban foglaltakkal összhangban.
Ez azonban már kevés volt, a bankok sokkal nagyobb összegben fogadtak be kérelmeket. Nagy kérdés az is, hogy mi lesz az új építésű lakások piacával, ha már nem lesznek kedvezményes finanszírozási források, ugyanis az emelkedő építési árak és növekedő hitelkamatok mellett a kereslet bezuhanása várható.
